文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通ng>4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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