近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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